Nessuna tassazione sui canoni di affitti commerciali, se il proprietario non li ha riscossi.

Novità in materia di affitti commerciali: il proprietario che dimostra di non aver materialmente incassato gli affitti ha diritto a dichiarare solo il reddito in base alla rendita catastale. La nuova indicazione è stata trasmessa agli uffici dall'Agenzia delle Entrate, che risolve in questo modo il paradosso che si crea nei casi di morosità da parte dell'inquilino.

D'ora in avanti il contribuente che abbia concesso in locazione il proprio immobile commerciale, ma dimostri di non averne incassato materialmente i canoni, avrà diritto a non dichiarare l'imponibile, in contrasto con quanto stabilito fino ad ora dall'art.26 comma 1 del Tuir e contestualizzato per i redditi da affitti con la Circolare 11E/2014 dell'AdE. Secondo la legge, infatti, per la locazione di immobili non abitativi "il relativo canone, anche se non percepito, va comunque dichiarato, nella misura in cui risulta dal contratto di locazione, fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto". In altre parole i proprietari, malgrado non avessero incassato gli affitti, dovevano comunque pagarci le tasse, riportandoli nella dichiarazione dei redditi e dovendo poi procedere a un'ingiunzione di sfratto o a una risoluzione bonaria del contratto di locazione; solo nel caso fosse presente una delle due condizioni, il contribuente poteva evitare di inserire i redditi non percepiti.

Secondo le nuove disposizioni, i proprietari che dimostrano di non aver riscosso i canoni possono evitare di dichiararli, pagando le tasse solo in base alla rendita catastale dell'immobile. 

Nel caso il contribuente venga raggiunto da una accertamento fiscale, potrà presentare una istanza in autotutela all'ufficio territoriale di competenza che, in contraddittorio con il proprietario, si occuperà di verificare la documentazione attestante l'avvenuta risoluzione del contratto e la mancata ricezione dei canoni.

Ma quali sono i documenti e gli altri elementi che il contribuente è tenuto a esibire nel contraddittorio?

In caso di sfratto per morosità occorre il provvedimento giudiziale di convalida di sfratto; alla presenza di tale documento il contratto di locazione commerciale verrà ritenuto risolto a partire dalla data della convalida.
Ci si trova di fronte a un inadempimento accertato, invece, quando nel contratto di locazione è stata inserita unaclausola risolutiva espressa che esplicita la possibilità di automatica risoluzione del contratto da parte del locatore qualora il conduttore smetta di pagare i canoni. In tale situazione, dopo aver accertato l'inadempimento, il giudice può ritenere risolto il contratto anche a una data precedente quella di convalida di sfratto, con la conseguente possibilità per il proprietario di evitare la dichiarazione dei canoni di locazione dalla data precedente alla convalida di sfratto. 

A livello documentale vale la raccomandata con ricevuta di ritorno con cui il proprietario informa l'inquilino di volersi avvalere della clausola risolutiva in seguito all'inadempimento da parte di quest'ultimo.
Il locatore può far ricorso anche a un altro tipo di clausola chiamata risolutiva espressa che, se inserita nel contratto, permette il riconoscimento della risoluzione del contratto senza ricorso al tribunale. Anche in questo caso vale laraccomandata con ricevuta di ritorno che attesta il diritto del locatore a risolvere il contratto in presenza di morosità dell'inquilino. Nella raccomandata verrà inserita la diffida ad adempiere, con l'assegnazione di un termine ultimo non inferiore a quindici giorni, alla cui scadenza il contratto si considera automaticamente risolto. Questo servirà al proprietario per dimostrare che l'immobile è stato effettivamente rilasciato dal conduttore, e l'obbligo di dichiarare il canone verrà meno dalla data del verbale di rilascio.