Le note dolenti arrivano sempre nel momento in cui diventa necessario sborsare cifre piuttosto considerevoli per effettuare lavori imprevisti; in questi frangenti solitamente ci si domanda se le spese siano state ripartite in maniera adeguata e di fatto come venga stabilita la quota spettante a ciascun condomino. Vediamo dunque di chiarire molto rapidamente in che modo venga effettuato il riparto.
Spese ordinarie e straordinarie: cosa sono
Sono da considerarsi spese ordinarie tutte quelle che normalmente e periodicamente si rendono necessarie per la gestione delle cose e dei servizi comuni a tutto il condominio, come quelle relative alla pulizia delle scale, alla manutenzione del verde comune, così come a quella degli ascensori, al riscaldamento, se centralizzato, al pagamento delle polizze assicurative e dell’emolumento da corrispondere all’amministratore, ecc….
Sono invece da considerarsi spese straordinarie tutte quelle spese relative ad interventi non prevedibili o occasionali, come ad esempio quando si rende necessario il rifacimento della facciata, del tetto, delle parti comuni, oppure la sostituzione della caldaia, o l’adeguamento di alcuni impianti ed altro ancora.
Il riparto delle spese
Normalmente il riparto delle spese viene approvato dall’assemblea condominiale e da quel momento il pagamento della propria quota diventa obbligatorio per ciascun condomino. Quasi sempre all’interno dello stesso regolamento condominialevi sono delle disposizioni riguardanti la ripartizione delle spese ed è ad queste che innanzitutto si fa riferimento. In molti casi ci si appella ai millesimi di proprietà, in altri frangenti può essere indicato un diverso riparto delle spese, come per il riscaldamento dove solitamente entrano in gioco i metri cubi riscaldati, o per le scale e gli ascensori dove in parte anche del fatto che uno abiti al primo, piuttosto che al terzo o all’ottavo piano!
Anche l’articolo 1123 del Codice Civile, stabilisce che, salvo differente accordo, le spese relative alle parti comuni di un condominio vanno ripartite tra i condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà. Qualora però tali spese riguardino cose destinate a servire in misura differente i vari condomini, allora vanno suddivise in proporzione dell’uso che ciascuno ne può fare. La legge in base al tipo di spesa che si rende necessario, stabilisce dei criteri di riparto diversi, vediamo i casi più peculiari.
a) Scale e ascensori
Le spese ordinarie necessarie per la manutenzione di scale e ascensori, così come anche quelle straordinarie, vanno ripartite per un 50% in base ai millesimi di proprietà e per il restante 50% proporzionalmente all’altezza di ciascun piano dal suolo.
b) Solette divisorie
Qualora si rendano necessarie spese relative ad un solaio, queste verranno ripartite in ugual misura fra i proprietari dei due piani tra cui si interpone, tranne che per le spese dovute alla pavimentazione che saranno a carico del proprietario del piano superiore e quelle di tinteggiatura che spetteranno al proprietario del piano inferiore.
c) Lastrici solari
Quando un lastrico solare non è comune a tutti i condomini, ma è di proprietà esclusiva di uno o di alcuni di essi, allora le spese necessarie per la sua manutenzione (ordinaria o straordinaria) vengono così suddivise: 1/3 a carico di chi di fatto ne ha l’uso esclusivo (se si tratta di più di un condomino l’importo dovrà essere ripartito in base i millesimi di ciascuno) ed i restanti 2/3 a carico di tutti i condomini, o della parte di condomini serviti da quel lastrico solare in proporzione al valore del piano, o della porzione di piano, di ciascuno.
Attenzione: qualsiasi spesa venga approvata in sede di assemblea condominiale deve essere obbligatoriamente sostenuta anche da eventuali condomini in disaccordo, che dovranno contribuire per la loro quota!
http://blog.mioaffitto.it/2016/preferiti/spese-condominiali-straordinarie-come-ripartirle/
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