Da quando non esiste più l'affitto ad equo canone l'opzione migliore per risparmiare è il canone concordato. Si tratta di un contratto locazione a prezzi calmierati che in questi giorni sono oggetto di grande attenzione, in quanto i beneficiari sono sia gli inquilini, ma anche i proprietari, che pagheranno una cedolare secca più bassa, al 10%
Il contratto di locazione a canone concordato è sicuramente il contratto di locazione più vantaggioso, dal punto di vista fiscale, che l’impianto normativo nazionale prevede. Attraverso alcuni esempi pratici, vediamo quali sono in concreto i vantaggi per sia per il conduttore sia per il locatore.
Il contratto di locazione agevolato (o a canone concordato) è regolato dalla legge 431/1998. Gli aspetti generali del contratto vengono stabiliti da un Accordo locale tra le principali organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia (ad esempio: Confedilizia, UPPI, ASPPI, ecc.) e le principali associazioni sindacali dei conduttori (ad esempio: SUNIA, SICET, UNIAT, ecc.) alla presenza solitamente dell’Assessore comunale o del Sindaco.
Tali Accordi locali fissano i criteri di stipula: tipo di contratto (agevolato, transitorio, per universitari), durata, rinnovo, importo canone, aggiornamento ISTAT, clausole di rescissione, oneri accessori, uso e consegna, ripartizione spese, modifiche e migliorie, esigenze particolari del locatore/conduttore, varie ed eventuali. Quindi, il territorio comunale viene suddiviso in zone urbane omogenee, cioè delle aree aventi caratteristiche simili per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari), tipologie edilizie (categorie e classi). Per ogni area gli Accordi territoriali devono prevedere un valore minimo e un valore massimo del canone considerando la categoria catastale, lo stato manutentivo dell’immobile, eventuale/i pertinenze/i, presenza di spazi comuni, dotazioni di servizi tecnici, presenza di mobilio.
In base a tutti questi parametri, quindi, viene determinato il canone annuo o mensile come mera moltiplicazione tra il valore in euro per metro-quadro, con un valore minimo/massimo per ogni area come stabilito dall’Accordo, e la metratura dell’immobile. Quanto ottenuto è il canone che va indicato nel contratto.
Una volta concluso e firmato dalle parti, l’Accordo territoriale viene pubblicato e messo a disposizione di tutti i soggetti che desiderano stipulare questa forma di contratto: è facile reperirlo nei siti dei Comuni oppure recandosi direttamente alle Associazioni di categoria locali.
Comuni interessati da questa tipologia contrattuale sono tutti i Comuni capoluogo di provincia ed i Comuni confinanti con le aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania.
Per quanto concerne i vantaggi fiscali relativi al reddito percepito dal locatore cioè il canone annuo, si evidenziano due situazioni: reddito dichiarato ai fini IRPEF e reddito dichiarato ai fini della cedolare secca.
Se il reddito percepito dal locatore viene riportato in dichiarazione dei redditi, grazie al fatto che il contratto è stato stipulato in regime convenzionale (agevolato) il locatore gode di uno sconto sulla base imponibile pari al 30%, che pertanto abbatte sensibilmente l’IRPEF da versare. Ad esempio: se percepisco un canone di locazione “agevolata” di 5.000 euro. Calcolo il 30%, cioè 5.000*30% = 1.500 (il valore dello sconto). Ai 5.000 tolgo i 1.500 di sconto, per cui la base imponibile su cui calcolo l’IRPEF è di 3.500 euro.
Se il locatore, invece, decide di aderire alla cedolare secca, il reddito percepito viene tassato direttamente con una percentuale pari al 15% per l’anno 2013 e pari al 10% per l’anno 2014 (ma fino al 2017). Ad esempio, se percepisco un canone di locazione “agevolata” di 5.000 euro, questo subisce un’imposta pari a 5.000*15% = 750 euro per l’anno 2013, mentre subisce un’imposta pari a 5.000*10% = 500 euro per l’anno 2014.
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