TORNA LA DOMANDA DI RESIDENZE DI LUSSO

La domanda delle residenze più esclusive è nuovamente attiva e il numero di transazioni cresce del 32% . È quanto emerge dall’analisi del segmento più alto del mercato immobiliare per le città di Milano e Roma.

Nel primo semestre 2015 c’è stato un consolidamento della ripresa, considerato che  l’indice di assorbimento supera il 10% (10,8%) per la prima volta negli ultimi 8 semestri. E’ un dato  importante rafforzato dal +32% nel numero di transazioni del segmento rispetto al primo semestre 2014.”

Se i prezzi medi registrano complessivamente una piccola flessione (-0,8%), per la prima volta da 4 anni  osserviamo però un segno positivo (+0,2%) nella fascia più elevata. Come sempre accade è questa nicchia del mercato che si muove per prima e avvia la ripresa. Chi ha disponibilità e una consolidata attitudine a valutare anche i mercati stranieri si accorge che oggi a Milano ci sono possibilità di  fare ottimi investimenti. E infatti nel semestre anche la componente di acquisti stranieri è cresciuta.

Lo sconto medio in lieve calo (-0,3%) si conferma intorno al 15% (14,9). Anche quando l’immissione di un immobile sul mercato avviene a valori superiori, trascorso infruttuosamente un periodo iniziale di avviamento spesso c’è  la disponibilità dei proprietari a negoziare il prezzo a fronte di un serio interlocutore. Gli acquirenti più attenti hanno ormai capito questa modalità e si comportano di conseguenza.

L’offerta nel semestre continua a essere molto ampia, ma anche molto differenziata in termini di qualità. I tempi medi di vendita crescono a quasi 30 mesi (29,5) sfiorando il dato medio di anzianità dell’offerta (30,3). Nel semestre si sono vendute case sul mercato da quasi 7 anni e il dato complessivo ne risente  ma sono state vendute anche residenze nello spazio di durata di un incarico. Si muove dunque anche qualcosa di ciò che è stato fermo per lungo tempo e questo è certamente un segno positivo. Al processo di vendita però si aggiunge un’ulteriore complessità per gli acquirenti che, tra ciò che è da lungo tempo sul  mercato, devono riuscire a distinguere il prodotto meritevole da quello che invece resterà ancora invenduto.
Considerando che la maggior parte dell’offerta è costituita da case da ristrutturare, tale capacità di distinzione non è agevole e questo aspetto cruciale amplifica il valore di essere assistiti da professionisti qualificati.

Il Quadrilatero e la zona Magenta si aggiudicano i tre gradini del podio delle transazioni più importanti del periodo. A conferma che la ripresa è stata avviata dalla fascia più alta della domanda, si osserva un incremento molto significativo del valore di queste transazioni. Siamo passati da poco più di 11 mln di euro dello scorso semestre (12,6 di un anno fa) agli oltre 17 milioni di oggi. Un incremento guidato in parte anche da investitori stranieri, a dimostrazione che nel mercato immobiliare italiano esiste una domanda potenziale estera in gran parte da cogliere. Per farlo serve da un lato un prodotto immobiliare di standard internazionale, dall’altro investimenti in marketing mirati da parte degli operatori nazionali.

Nella prima parte dell’anno il segmento della locazione ha confermato la strutturalità del cambiamento delineatosi oramai chiaramente da 6 semestri. Un cambiamento che vede ridursi il tempo di durata dei contratti (che in meno del 50% dei casi raggiungono la prima scadenza) e conseguentemente modificarsi le caratteristiche delle case attese dagli inquilini.

Se l’offerta sul mercato è sempre abbondante ma spesso disallineata con le esigenze di una domanda che richiede sempre più case immediatamente abitabili, cresce il numero di proprietari che sono disponibili, magari dopo aver lasciato le case sul mercato inutilmente, a effettuare i lavori necessari per renderle pronte all’uso. Conseguentemente si riducono considerevolmente nel semestre tanto i tempi di locazione, che passano da 18,9 a 12,6 mesi, quanto gli sconti (9,9% dal 13% del semestre precedente).

Per la prima volta dopo 4 anni, i canoni medi mostrano un segno positivo (+0,4%). Anche questo è un segno della fase favorevole che il mercato sta vivendo. Il mercato è molto cambiato e credo continuerà la sua evoluzione nei  prossimi anni. Una evoluzione che porterà sempre più verso un’offerta di case immediatamente abitabili per poter rispondere sia alla domanda di locazioni brevi e brevissime, sia a quella di durata standard.

Sul mercato milanese si respira effettivamente un’aria diversa. La pubblicità cartacea e online dà riscontri migliori che in passato e il lavoro che i professionisti fanno con i clienti consolidati ha ricominciato a riempire le agende di appuntamenti. Gli acquirenti vedono andare vendute le case visitate in precedenza e questo crea un’aspettativa positiva sull’evoluzione del mercato immobiliare. Credo che il 2016 sarà un anno di rinnovati acquisti in tutti i segmenti del mercato delle residenze esclusive.